Caddebostan Lüks Konut Endeksi | Temmuz 2026 Piyasa Analizi
Caddebostan, İstanbul'un en prestijli konut bölgelerinden biri olmayı sürdürürken, lüks segmentteki arz ve fiyat hareketleri yatırımcılar ile satıcılar açısından önemli sinyaller vermeye devam ediyor.
Bu çalışma, Temmuz 2026 döneminde sahibinden.com üzerinde yayımlanan ilanlardan oluşturulan özel veri setine dayanmaktadır. Çalışmada yalnızca ilan sayıları değil; bina yaşına göre ortalama brüt metrekare, ortalama metrekare fiyatı ve mükerrer ilan oranları da incelenmiştir.
Bu analiz, Caddebostan Konut Endeksi yazı dizisinin ikinci bölümüdür ve her ay güncellenerek piyasanın değişimini takip edecektir.
Temmuz 2026 Genel Görünüm
Temmuz ayında Caddebostan'da lüks segment ağırlıklı olarak 4+1 dairelerden oluşmaktadır.
Toplam dağılım;
| Daire Tipi | İlan |
|---|---|
| 4+1 | 56 |
| 5+1 | 5 |
| 6+1 | 1 |
| 6+2 | 3 |
| 7+1 | 1 |
| 3+2 | 5 |
| 5+2 | 1 |
| 3.5+1 | 5 |
| 4.5+1 | 1 |
Toplam 78 adet lüks segment ilanı analiz edilmiştir.
Bu tablo, Caddebostan'da lüks konut piyasasının büyük ölçüde 4+1 dairelerden oluştuğunu gösteriyor.
4+1 Daireler Piyasaya Hakim
Temmuz ayında toplam 56 adet 4+1 satılık daire ilanı bulunmaktadır.
Yaş gruplarına göre dağılım şu şekildedir;
| Yaş | İlan | Mükerrer | Ortalama Brüt m² | Ortalama m² Fiyatı |
|---|---|---|---|---|
| Sıfır (Hazır) | 6 | 0 | 328 | 302.000 TL |
| Yapım Aşaması | 4 | 0 | 244 | 344.497 TL |
| 1-5 Yaş | 16 | 9 | 192 | 279.361 TL |
| 6-10 Yaş | 13 | 7 | 205 | 271.097 TL |
| 11-15 Yaş | 4 | 2 | 255 | 342.156 TL |
| 21-25 Yaş | 2 | 0 | 237 | 257.383 TL |
| 26-30 Yaş | 7 | 0 | 231 | 235.621 TL |
| 31+ Yaş | 4 | 0 | 170 | 238.235 TL |
Öne Çıkan Bulgular
- Yapım aşamasındaki projeler 344.497 TL/m² ile en yüksek ortalamaya sahip.
- Hazır sıfır projelerde ortalama büyüklük 328 m².
- 1-10 yaş grubunda yoğun arz bulunuyor.
- 26 yaş üzerindeki yapılarda metrekare fiyatı belirgin şekilde geriliyor.
- 11-15 yaş grubunda az sayıda ilana rağmen fiyat seviyesi yeniden yükseliyor.
Mükerrer İlanlar Gerçek Stoğu Gizliyor
56 ilanın;
- 18 adedi mükerrer ilan
Yani yaklaşık her üç ilandan biri aynı taşınmazın farklı emlak ofisleri veya farklı ilanlarla tekrar yayınlanması sonucu oluşuyor.
En yüksek tekrar oranı;
- 1-5 yaş grubunda (16 ilanın 9'u)
- 6-10 yaş grubunda (13 ilanın 7'si)
Bu durum, görünen stok ile gerçek stok arasında önemli bir fark olduğunu gösteriyor.
Yapım Aşamasındaki Projeler Premium Fiyatlanıyor
Dikkat çeken en önemli sonuçlardan biri, yapım aşamasındaki projelerin hazır projelerden daha yüksek metrekare fiyatına sahip olması.
| Kategori | m² Fiyatı |
|---|---|
| Hazır Sıfır | 302.000 TL |
| Yapım Aşaması | 344.497 TL |
Yaklaşık %14'lük fiyat farkı, alıcıların yeni projelere olan talebini ve geliştiricilerin gelecek beklentilerini yansıtıyor.
5+1 ve Üzeri Segmentte Arz Çok Sınırlı
4+1 dışında kalan lüks segmentte toplam 22 ilan bulunmaktadır.
Bu grupta;
- 5+1
- 6+1
- 6+2
- 7+1
- 3+2
- 5+2
- 3.5+1
- 4.5+1
tipleri yer almaktadır.
Arz oldukça sınırlı olduğu için fiyatlar standart bir piyasa eğilimi oluşturmaktan ziyade, taşınmazın konumu, manzarası, site özellikleri ve mimarisine göre şekillenmektedir.
Özellikle;
- 3.5+1 sıfır dairelerde 558.823 TL/m²
- 5+1 (16-20 yaş) 500.000 TL/m²
- 5+1 (21-25 yaş) 500.000 TL/m²
seviyeleri dikkat çekmektedir.
Bu değerler, Caddebostan'daki nitelikli ve butik lüks projelerin premium fiyatlandığını gösteriyor.
Yaşa Göre Fiyat Eğilimi
Veriler incelendiğinde yaş ilerledikçe fiyatların doğrusal biçimde düşmediği görülüyor.
Özellikle Caddebostan'da;
- deniz manzarası,
- prestijli sokak,
- büyük metrekare,
- butik proje,
- otopark ve sosyal donatı
gibi özellikler, bina yaşından daha belirleyici hale geliyor.
Bu nedenle bazı 20 yaş üzeri daireler, yeni projelerle benzer metrekare fiyatlarına ulaşabiliyor.
Önder Öztekin Yorumu
"Temmuz 2026 verileri, Caddebostan lüks konut piyasasında yeni projelerin yüksek metrekare fiyatlarını koruduğunu gösterirken, ikinci el lüks konutlarda ise bina yaşı kadar konum ve niteliklerin fiyat üzerinde belirleyici olduğunu ortaya koyuyor. Özellikle 4+1 segmentindeki %32'yi aşan mükerrer ilan oranı, piyasadaki gerçek stokun görünen ilan sayısından daha düşük olabileceğine işaret ediyor. Bu nedenle yatırımcılar ve satıcılar, ilan sayısından çok gerçek arzı ve doğru fiyatlanan portföyleri takip etmelidir."
Caddebostan lüks konut piyasasında Temmuz 2026 itibarıyla;
- 78 lüks segment ilan analiz edildi.
- Pazarın omurgasını 56 adet 4+1 daire oluşturuyor.
- Yapım aşamasındaki projeler en yüksek m² fiyatına sahip.
- 4+1 segmentinde 18 mükerrer ilan, görünen arzı olduğundan yüksek gösteriyor.
- 5+1 ve üzeri segmentte arz sınırlı olduğu için fiyatlar standart bir eğilimden çok taşınmazın niteliğine göre şekilleniyor.
Bu çalışma, Caddebostan Konut Endeksi'nin aylık olarak yayımlanacak lüks segment analizlerinin ilk raporudur.
Önder ÖZTEKİN
Coldwell Banker Trio
Gayrimenkul Danışmanı I Caddebostan
#KadıköyEmlak #KadıköyEmlakçısı #KadıköyEmlakDanışmanı #CaddebostanEmlak #FeneryoluEmlak #KadıköyBölgeUzmanı #KadıköyLüksKonut #KonutDeğerleme #EvimiKaçaSatabilirim #GayrimenkulDanışmanı