Caddebostan Konut Endeksi | Temmuz 2026 İlk Piyasa Analizi
Caddebostan Konut Endeksi | Temmuz 2026 İlk Piyasa Analizi
Caddebostan'da Gerçek Satılık Konut Stoğu Ne Durumda?
Caddebostan emlak piyasası, İstanbul'un en prestijli konut bölgelerinden biri olmayı sürdürürken, ilan sitelerinde görülen rakamlar her zaman piyasanın gerçek durumunu yansıtmayabiliyor. Bu nedenle Caddebostan Konut Endeksi adıyla hazırladığım bu rapor serisinde, sahibinden.com üzerinde yer alan satılık konut ilanlarını haftalık ve aylık olarak analiz ederek gerçek stok durumunu, mükerrer ilanları, daire tiplerini ve metrekare fiyatlarını değerlendiriyorum.
Bu çalışma, yalnızca ilan sayılarını paylaşmak yerine, Caddebostan emlak piyasasını veriye dayalı analiz eden düzenli bir rapor serisi olmayı hedeflemektedir.
Caddebostan Konut Endeksi, Caddebostan satılık daire piyasasını düzenli olarak takip etmek amacıyla oluşturduğum bağımsız bir piyasa analizidir.
Bu analiz kapsamında;
- Satılık konut ilanları tek tek incelenmektedir.
- Aynı daireye ait mükerrer ilanlar tespit edilmektedir.
- Daireler oda tiplerine göre sınıflandırılmaktadır.
- Bina yaşlarına göre metrekare fiyatları hesaplanmaktadır.
- Gerçek stok miktarı belirlenmektedir.
- Bölgedeki arz yapısı ve piyasa eğilimleri değerlendirilmektedir.
Bu sayede Kadıköy emlak piyasasında güvenilir ve düzenli veri paylaşımı hedeflenmektedir.
Araştırma Metodolojisi
Bu raporda kullanılan veriler, Temmuz 2026 döneminde sahibinden.com üzerinde yayınlanan Caddebostan Mahallesi satılık konut ilanlarının tek tek incelenmesiyle hazırlanmıştır.
Temmuz 2026 Genel Piyasa Görünümü
Toplam İlan Sayısı
299
Mükerrer İlan
87
Gerçek Satılık Konut Stoğu
212
Mükerrer İlan Oranı
%29.1
Bu sonuç oldukça dikkat çekicidir.
İlk bakışta piyasada 299 satılık konut bulunuyor gibi görünse de, aynı taşınmazın farklı emlak ofisleri tarafından tekrar yayınlanan ilanları çıkarıldığında gerçek stok 212 konuta düşmektedir.
Başka bir ifadeyle;
Caddebostan'da her 3 satılık konut ilanından yaklaşık 1'i mükerrer ilandır.
Bu durum özellikle alıcıların piyasayı değerlendirirken ilan sayılarının tek başına yeterli olmadığını göstermektedir.
Daire Tiplerine Göre Gerçek Konut Stoğu
| Daire Tipi | Gerçek Stok |
|---|---|
| 1+1 | 7 |
| 2+1 | 25 |
| 2.5+1 | 1 |
| 3+1 | 99 |
| 3+2 | 5 |
| 3.5+1 | 5 |
| 4+1 | 38 |
| 4.5+1 | 1 |
| 5+1 | 5 |
| 5+2 | 1 |
| 6+1 | 1 |
| 6+2 | 3 |
| 7+1 | 1 |
En Büyük Pazar 3+1 Daireler
Temmuz 2026 verilerine göre Caddebostan'da en büyük satılık konut segmentini 3+1 daireler oluşturuyor.
Gerçek stokta;
- 99 adet 3+1
- 38 adet 4+1
- 25 adet 2+1
bulunuyor.
Bu tablo, Caddebostan'ın ağırlıklı olarak aile yaşamına hitap eden geniş metrekareli konutlardan oluştuğunu gösteriyor.
Özellikle çocuklu ailelerin tercih ettiği 3+1 ve 4+1 daireler, bölgenin temel konut stoğunu oluşturuyor.
1+1 Dairelerde Çarpıcı Sonuç
İlk bakışta;
23 adet 1+1 satılık daire bulunuyor.
Ancak detaylı incelemede;
- 16 ilanın mükerrer olduğu,
- gerçek stokun ise yalnızca 7 daireden oluştuğu görülüyor.
Bu da yaklaşık %69.6 mükerrer ilan oranı anlamına geliyor.
Dolayısıyla ilan sitelerinde çok sayıda seçenek var gibi görünse de, gerçekte alternatiflerin oldukça sınırlı olduğu söylenebilir.
2+1 Segmenti Dengeli Görünüyor
2+1 dairelerde;
- Toplam ilan: 32
- Gerçek stok: 25
Mükerrer oranının düşük olması, bu segmentte daha sağlıklı bir piyasa yapısına işaret ediyor.
Ayrıca gerçek stokun önemli bölümü 0-5 yaş arasındaki yeni binalardan oluşuyor.
Bu durum, Caddebostan'daki kentsel dönüşümün özellikle orta ölçekli aile konutlarında etkisini göstermeye başladığını ortaya koyuyor.
Kentsel Dönüşüm Piyasayı Değiştiriyor
Veriler incelendiğinde, gerçek stokun büyük bölümünün 10 yaş ve altındaki binalarda toplandığı görülüyor.
Yeni projelerde;
- deprem yönetmeliğine uygun yapı sistemi,
- kapalı otopark,
- asansör,
- yüksek tavan,
- modern mimari,
- enerji verimliliği
gibi özellikler alıcıların tercihlerini belirleyen önemli kriterler haline gelmiş durumda.
Bu nedenle yeni yapıların metrekare fiyatları eski binalara göre belirgin şekilde daha yüksek seviyelerde seyrediyor.
Lüks Konut Segmenti
Caddebostan, Kadıköy lüks konut piyasasının en önemli bölgelerinden biri olmasına rağmen, üst segment konut arzı oldukça sınırlı.
Analize göre;
- 5+1
- 5+2
- 6+1
- 6+2
- 7+1
tipindeki konutların toplam gerçek stoğu yalnızca 11 daire.
3.5+1 ve 4.5+1 özel planlı daireler de eklendiğinde premium segment yaklaşık 17 konuttan oluşuyor.
Bu durum, nitelikli ve doğru fiyatlandırılmış lüks konutların bölgede her zaman dikkat çektiğini gösteriyor.
Önder Öztekin Yorumu
Temmuz 2026 verileri, Caddebostan konut piyasasında ilan sayıları ile gerçek stok arasında önemli bir fark olduğunu ortaya koyuyor. Özellikle mükerrer ilanların yüksek oranı, alıcıların piyasayı değerlendirirken yalnızca ilan adedine bakmasının yanıltıcı olabileceğini gösteriyor.
Öte yandan, 3+1 ve 4+1 dairelerin hâlâ bölgenin ana konut tipleri olması, Caddebostan'ın aile yaşamına hitap eden yapısını koruduğunu gösteriyor. Yeni binalarda oluşan fiyat seviyeleri ise kentsel dönüşümün ve modern yaşam beklentilerinin piyasa üzerindeki etkisini açıkça yansıtıyor.
Sonuç
Caddebostan, İstanbul'un en güçlü konut piyasalarından biri olmaya devam ediyor. Ancak sağlıklı bir yatırım veya satın alma kararı verebilmek için yalnızca ilan sayılarına değil, gerçek stok, mükerrer ilan oranı, bina yaşı, oda tipi dağılımı ve metrekare fiyat analizlerine birlikte bakmak gerekiyor.
Caddebostan Konut Endeksi ile her ay bu verileri güncelleyerek bölgedeki değişimi düzenli olarak paylaşmaya devam edeceğim.
Önder ÖZTEKİN
Coldwell Banker Trio
Gayrimenkul Danışmanı I Caddebostan
#KadıköyEmlak #KadıköyEmlakçısı #KadıköyEmlakDanışmanı #CaddebostanEmlak #FeneryoluEmlak #KadıköyBölgeUzmanı #KadıköyLüksKonut #KonutDeğerleme #EvimiKaçaSatabilirim #GayrimenkulDanışmanı